Продали квартиру ниже кадастровой стоимости: какой доход указать в 3-НДФЛ

В договоре за квартиру указано 6 млн рублей, а кадастровая стоимость на начало года составляет 10 млн. Продавец переносит в декларацию цену сделки и не учитывает, что доход для НДФЛ может определяться по другой величине. Покажем, как проверить кадастровый порог для продажи в 2026 году, выбрать доход и не смешать его с расходами или имущественным вычетом.

Проверьте обязанность декларировать продажу

Правило кадастрового порога не означает, что любая продажа квартиры создаёт налог. Сначала установите срок владения и возможное освобождение. Для жилья минимальный срок зависит от основания приобретения и обстоятельств продавца; отдельные условия предусмотрены, например, для семей с детьми.

Материал ниже относится к продаже в 2026 году, по которой обязанность представить 3-НДФЛ сохраняется. ФНС указывает: декларацию за доход 2026 года подают не позднее 30 апреля 2027 года. Если продажа освобождена от НДФЛ по сроку владения или специальному основанию, один лишь факт, что цена ниже кадастровой стоимости, не отменяет освобождение.

До расчёта соберите дату регистрации перехода права, основание и дату начала владения, договор продажи и сведения о семейных и иных условиях освобождения. Без этих данных нельзя начинать с формулы 70%.

Найдите кадастровую стоимость и коэффициент

Для общего правила нужна кадастровая стоимость объекта, внесённая в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, когда зарегистрирован переход права к покупателю. Для продажи в 2026 году это стоимость на 1 января 2026 года. Если объект образован в течение года, применяется стоимость на дату постановки на кадастровый учёт.

Федеральное правило использует коэффициент 0,7, но закон субъекта Российской Федерации может установить другой коэффициент в допустимых пределах. ФНС в разъяснении от 7 апреля 2026 года указывает, что региональный коэффициент может быть уменьшен до нуля или увеличен до 1. Применимость регионального правила связывают с субъектом, где продавец проживал либо был учтён по иному основанию на дату регистрации перехода права.

Поэтому не подставляйте 0,7 по памяти. Сохраните выписку или сведения о кадастровой стоимости, установите применимый субъект и найдите его закон для года продажи. Если региональный закон не меняет федеральный коэффициент для вашей ситуации, расчёт ведётся с 0,7.

Сравните две величины дохода

Сопоставьте цену из договора и кадастровый порог. Порог равен кадастровой стоимости, умноженной на применимый коэффициент. Доходом для расчёта НДФЛ становится большая из двух величин.

Представим условный пример. Квартира продана в 2026 году за 6 млн рублей, её кадастровая стоимость на 1 января 2026 года - 10 млн рублей, применимый коэффициент - 0,7. Кадастровый порог составляет 10 млн × 0,7 = 7 млн рублей. Поскольку цена договора ниже 7 млн, в расчёте дохода используется 7 млн рублей.

Если в той же условной ситуации региональный коэффициент равен 1, порог составит 10 млн рублей. Именно поэтому регион и год нужно установить до заполнения декларации. Этот расчёт определяет доход, но ещё не показывает налоговую базу и сумму налога.

Выберите способ уменьшения базы

После определения дохода проверьте, чем его можно уменьшить. Для одного дохода от продажи обычно выбирают подтверждённые расходы на приобретение объекта либо имущественный вычет. ФНС отдельно называет одновременное применение расходов и вычета в 1 млн рублей к одному доходу частой ошибкой.

Соберите документы до выбора:

• Для расходов: договор приобретения, платёжные документы и документы по особому основанию получения квартиры.
• Для вычета: сведения о проданном объекте, доле и других продажах в том же налоговом периоде.
• Для расчёта: договор продажи, дата перехода права, кадастровая стоимость и применимый коэффициент.

Не переносите автоматически расходы из другой сделки и не считайте цену договора налоговой базой. Сначала определяется доход по кадастровому правилу, затем к нему применяется допустимый способ уменьшения. При долевой или совместной собственности порядок вычета зависит в том числе от того, продана доля отдельным договором или объект продавали собственники вместе.

Сверьте декларацию перед отправкой

В приложении к декларации проверьте год, объект, цену продажи, кадастровую стоимость и коэффициент. Затем сопоставьте итоговый доход с выбранными расходами или вычетом. Если программа рассчитала другую величину, найдите расхождение в исходных полях, а не подгоняйте итог вручную.

Сохраните документ, из которого взята кадастровая стоимость, региональное основание коэффициента и арифметику сравнения. Эти материалы помогают объяснить, почему доход в 3-НДФЛ отличается от цены договора. Не прикладывайте документы без связи с заявленным расходом или условием.

Запомнить

• Сначала установите обязанность декларировать продажу.
• Возьмите кадастровую стоимость на применимую дату.
• Проверьте коэффициент для региона и 2026 года.
• Сравните порог с ценой договора.
• Выберите расходы или вычет и сохраните подтверждения.

Если срок владения, региональный коэффициент или документы на расходы дают разные варианты расчёта, рекомендуем обратиться к нам. Мы поможем восстановить исходные данные, сравнить допустимые способы и подготовить 3-НДФЛ без гарантии суммы налога или результата проверки.

Следующий шаг

Сначала установите, возникает ли обязанность декларировать продажу. Если возникает, сравните цену договора с кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент, применимый к вашей ситуации и региону; в доход берётся большая величина, а расходы или имущественный вычет уменьшают налоговую базу на следующем этапе.